ПРИМЕРИ ОТ ПРАКТИКАТА ЗА ИЗМАМИ ПРИ СДЕЛКИ


ПРИМЕР 1. Измама на четири кандидат-купувачи.

Схемата е доста проста. Измамникът наема дългосрочно апартамент в голяма жилищна кооперация в София (разбира се без Агенция - посредник) и предплаща наема за три месеца. Не подписва с Наемодателя договор за наемни отношения, от който да е видно кой е Наемателят, какви са паспортните му данни. На Наемодателя е изгодно - получава на куп предплата за 3 месеца, няма да издава за това документ, няма да обявява доходи пред данъчните служби, няма и да плаща комисионно възнаграждение на Агенция. До тук Наемателят умело използва наивността и алчността на Наемодателя.

Не минава много време и в местните вестници се появява обява за продажба на същото жилище. Цената е доста изгодна - по-ниска от пазарната цена на подобни апартаменти за този район. В рекламата е подчертано, че имотът се продава без посредник, което е още по-съблазнително – няма да се плаща комисионна на посредник. Привлечени от всичко това веднага се появяват немалко купувачи. Огледите са насрочени в различно време. Измамникът сладкодумно и надълго разговаря с всеки с цел да разбере кой за първи път купува и кои от тях са търсените наивници. От всички кандидати той избира четирима. ”Късметлиите” не се отказат да изпуснат супер-изгодната оферта. С всеки един от тях се подписва предварителен договор за покупко-продажба и се заплаща добросъвестно традиционното капаро в размер на 10% от стойността на сделката.

При това никой от купувачите не знае, а може и да не се сеща, че трябва да поиска от “Продавача” документ за собственост (нотариален акт) и документ за самоличност (лична карта или паспорт). Важното е изгодата да бъде оползотворена по най-бързия начин. Няма и Агенция - посредник, която да вземе оригиналния нотариален акт и с това да парира по-нататъшните некоректни действия на “Продавача”, да провери имота за ипотеки и други тежести и като цяло да осигури чистотата на сделката.

И така - измамникът получава четири пъти капаро. Например при продажба на жилище за 40 000 евро, “Продавачът” получава 4 пъти по 4000 евро капаро или общо 16 000 евро. В последствие купувачите не виждат повече нито парите си, нито “Продавача”-измамник, нито е възможно той да бъде издирен, тъй като няма достоверни данни за него.

ПРИМЕР 2. Друг действителен случай в София.

По обява “...отдавам апартамент под наем в ЖК…-без посредник” се появява потенциален Наемател. Предплаща си наема за един месец напред. Не сключва веднага договор за наем, защото “в момента има важна бизнес-среща”. Наивният Наемодател проявява разбиране, още повече че наемът е взет, а и евентуалната комисионна за Агенция е спестена. Договорът ще го сключат следващата седмица, когато всички са свободни.

Хитрият Наемател, за да покаже колко е “сериозен и начетен” поисква от Наемодателя да удостовери с документ, че той е собственика на апартамента. Получава нотариалния акт и веднага прави ксерокс-копие за себе си, за да може “да подготви проектодоговора за наем”. До тук действията от страна на Наемателя са целенасочени, добре обмислени. При това те са съпроводени от грешки от страна на Наемодателя, съчетани с лекомислие, предоверяване и алчност (да не плаща комисионнa), липса на елементарни правни знания, и т.н.

Още същата седмица Наемателят обявява в пресата, че дава под наем жилище с адрес в тази кооперация, но “без да иска” сбърква входа (а там те са 7). “Грешката” се прави с цел Наемодателят да не “засече” случайно в пресата своя апартамент. В уреченото време пред другия вход се събират девет кандидати.

“Наемодателят” е начетен, интелигентен, сладкодумен, излъчващ доверие, изобщо човек, който никога на пръв поглед не може да бъде измамник. Направен е веднага разсрочен (за два дни) график за гледане на имота. При огледите петима харесват апартамента, съгласяват се да го наемат и за да го запазят за себе си, веднага си плащат наема за месеца от 200 евро. Ключът за апартамента обаче ще се получи на другия ден, защото “нещо бравата трябва да се дооправи”.

Само един от петтe кандидат - наематели се сеща да поиска документ за собственост и естествено му се предоставя предвидливо направеното ксерокскопие. И така всичко е “законно”. Но всеки документ за собственост трябва да се придружава и с документ за самоличност. В случая не е поискан и измамата не се разкрива. Мошеникът "Наемодател" получава за два дни 1000 евро и изчезва без да са записани данни за неговата самоличност.

ПРИМЕР 3.

Продавачът и Купувачът са вече пред Нотариуса. Предварително Продавачът наивно се съгласява да получи парите за жилището след изповядването на сделката. Нотариусът пита дали са уредени сметките, дали Продавачът е получил парите за своя имот. Той потвърждава. Излизат. Тогава Купувачът казва: ”Един момент да взема парите от колата”. И изчезва. Продавачът не получава нито лев за продаденото жилище. Започват безкрайни съдебни дела. Но нали Продавачът пред Нотариуса е казал “да”, т.е. че имотът е платен. Не е наета и Агенция, която да предотврати добре обмисления ход на измамникът-Купувач и да служи като гарант за чистотата на сделката.

ПРИМЕР 4

В гр. Пловдив в един от жилищните комплекси към 21 часа по тъмно се звъни в апартамент, където живее възрастен мъж на 82 години. Неканените “гости” са двама млади - мъж и жена. Представят се за служители на съответното кметство и идват, за да вземат копие от нотариалния акт на апартамента. По техните думи “този документ липсва в архивата и те са изпратени, за да не се разкарва стария човек”. Той по чиста добра случайност не казва, че документът за собственост се намира в неговия син, а само им обещава да направи копие на другия ден. “Гостите” преписват всички паспортни данни на домакина и обещават да дойдат отново за копието по същото време на следващия ден.

Собственикът не поисква документ за легитимност и вярва на “представителите на властта”, още повече че те се обръщат към него още в самото начало по име, бащино и фамилно. Това означава, че те разполагат с информация за собственика и неговото жилище. Тя е изтекла или от съответната данъчна служба, или от кметството, или от самия жилищен блок.

Синът, юрист (за това “гостите” са нямали сведение), още същата вечер разбира за случилото се и му става ясно разработената схема за една бъдеща продажба на апартамента без знанието на самия собственик. След като вдига на крак Кметството (то разбира се нищо не знае за такива служители), Районната полиция (тя отказва съдействие, защото няма извършено престъпление), сам взема бързи правни мерки (прехвърляне на собствеността) и така предотвратява бъдеща измама.

ПРИМЕР 5

(Част от материал, публикуван във вестник “Труд” на 21 август 2000 г. под заглавие “Възрастни и болни са най-чести жертви на имотните измамници”).

“Апартаментните измамници действат по отработена схема, твърдят полицейски експерти. Обикновено те се нанасят в жилище, което се дава под наем от възрастни, болни или социално слаби хора. Под различен предлог се добират до паспорта на собственика и му подменят снимката. Вземат препис от нотариалния акт, изискват данъчна оценка на жилището, отиват при Нотариус и сделката се изповядва. Собствениците се разделят с жилището си и чрез побой и заплахи…”.

“…Преди да бъдат убити, и двамата … били заставени да предадат нотариалните актове за жилищата си. Палачите получили и пълномощни за продажба….След убийството апартаментът е продаван четири пъти.” (гр.Враца)

ПРИМЕР 6

Публикувана е обява в масмедиите за продажба на апартамент без посредник. Започват да идват потенциални купувачи. Продавачът ги посреща, но както е в действителността не се знае кой с каква цел идва. Отваря на всеки купувач жилището, показва, обяснява, дава сведение за себе си, къде работи, кога си е вкъщи за евентуални нови срещи, и т.н. И в един от следващите дни намира апартамента си изцяло ограбен - обзавеждането е изнесено с камион. Ако огледите стават с Агенция-посредник на всеки потенциален клиент се вземат паспортните данни и чак тогава се придружава от брокер до имота за продан.

ПРИМЕР 7

Най-чести са измамите с пълномощно при сделки с апартаменти и коли. Мними “пълномощници” ги продават от името на нищо неподозиращите собственици. В нарушение на закона някои недобросъвестни държавни служители заверяват пълномощно в отсъствието на страните. Чести са злоупотребите с пълномощно от родители на син или дъщеря, изтръгнали съгласие и подписи чрез щедри обещания или насилие.

ПРИМЕР 8 (из Информационния бюлетин на НСНИ, 2006 г.):

През последните години зачестиха случаите с фалшифициране на документи. В правната практика съществува така наречения запис на заповед, който урежда платежните взаимоотношения между две лица. Как някои измамници превърнаха този документ в средство за пране на пари.

Схемата е следната. Подправя се подписа на издателя на заповедта - издава се фалшив запис на заповед. Завежда се изпълнително дело в съда. Извежда се изпълнителен лист. Налага се възбрана върху притежавано от „длъжника“ недвижимо или движимо имущество за хиляди лева

Измаменият започва да търси правата си по съдебен път. Следва графологическа експертиза. Ако тя е прецизна – добре. Фалшивата заповед ще се обяви за недействителна.

За да се гарантира самозащита в такива случаи, добре е към подписа ръкописно и саморъчно да се прибави най-малко две от имената (например лично и фамилно). И още – да се направи нотариална заверка на подписа за издател на заповедта.

ПРИМЕР 8 (разказ на моя позната):

Почиват родителите й, които са живеели самостоятелно в къща. Тя се явява наследница на имота. Настанява наематели. След година в жилището се явява непознат млад мъж, предствя се за собственик и води купувачи на имота... В хода на гражданското дело се установява, че лицето е написало саморъчно завещание, сдобило се е с ред фалшиви документи, включително и с удостоверение за смърт и за наследници, въз основа на които получава нотариален акт и става собственик... След много, много нерви и тревоги по време на следствието, вярно изготвената графологическа експертиза доказа истината.

ПРИМЕР 9

Възможни са измами и при разплащането преди изповядване на сделката. По правило Нотариусът потвърждава сделката, когато Продавачът декларира, че е получил от Купувача договорената сума. Ако разплащането става по небанков път или извън нотариалната кантора, възможно е Продавачът да вземе парите, но пред Нотариуса да отрече, че ги е получил. Единственият начин да се избегне опасността от подобна измама е разплащането да се извърши пред лицензиран брокер или пред адвокат.

Има и друг вариант, за да се предотвратят измами от такъв характер.
Пред Нотариуса двете страни устно декларират намерението си за покупко-продажба и се подписват за това, но и заявяват, че не са се разплатили. В този случай Нотариусът не слага своя подпис под Нотариалния акт. Изчаква страните да отидат до банката, да си уредят сметките, да се върнат отново при него и да заявят, че разплащането е извършено. Тогава Нотариусът подписва новия Акт за собственост.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

При всички огледи и срещи, свързани с евентуална бъдеща сделка, следва да се изисква документ за самоличност и документ за собственост на имота.

При покупко-продажби, наеми и др. без отлагане във времето да се сключват писмени договори. В тях освен всички договорености като цени, срокове и други задължително се вземат данните на страните по сделката като имена, ЕГН, и др. Да не се разчита на устни уговорки.

Преди да се подпише какъвто и да е документ, в това число и договор, да се прочете внимателно и задълбочено. Ако нещо е смущаващо в клаузите, да не се подписва веднага и да се потърси съвета на адвокат или друг специалист.

ПОЛЕЗЕН СЪВЕТ

Препоръчително е да се работи с Агенция - посредник, за да се избегнат финансови и имотни измами.

Така ще е докато хората не се научат да плащат за квалифицирани услуги и не спрат да спестяват комисиона на пазещите му интереса брокери, познаващи пазара за недвижими имоти, законовите рамки на сделките и механизма на осъществяването им.

Още една брутална измама извършена от българските банки с подкрепата на ГПК.
Един българин теглил 250 000 евро от бг-банка. В договора и уговорките с банката обаче, кредитополучателя се е съгласил с условието на банката да вдига лихвата по кредита при всяка инфлация или друго изменение на потока на паричен пазар, индекси и др. И....само след 2(два) месеца, банката започва едно изнудване чрез измама, която БНБ не знае.
Кредитополучателят ползва услугите на адвокат. Ето и неговото становище:
Защо са позволени тези произволия на банките?

„Новият Гражданско-процесуален кодекс е в основата на всички проблеми. В него има текстове, които многократно увеличават правата на банките спрямо потребителите. Това го нямаше в предишния закон. Категоричното ми мнение е, че е имало лоби в парламента, което обслужва интересите на банките и е работило за приемането на този нов закон, който според мен ще подкопае правото у нас и държавата ни изобщо”, заяви адв. Волева.

Тя подчерта, че при делото на Георгиев(кредитополучателя), тя се е позовала на европейското право и по-специално на Европейска директива 93, която отхвърля уговорките във вреда на потребителя. Благодарение на нея банката е осъдена да върне парите, които е надвзела за 2 години, както и да поеме разноските по делото. Банката обаче обжалва решенито. Но, банките никога не искат да губят. Затова обжалват решенията на съда.
Волева допълни, че изпълнителната директорка на въпросната банка си е направила една паралелна фирма, на която тя също е директор. Така кредитните потребители на банката сключват допълнителните споразумения с тази частна фирма. Тя не отговаря на критериите по БНБ, но там отиват надплатените пари и продадените имоти на хора, които не могат да си плащат вноските.

„Много от хората в моите случаи, тъй като аз работя по дела с банките, искат да продадат жилището, за което са взели кредит. Но пак им остава голяма част от сумата, която трябва да върнат на банките. Затова им взимат и другото имущество, което имат и ги оставят до просешка тояга. Не можете да си представите за какъв рекет става дума”, заяви Волева.

Взето от сетрушния блок на Бтв.